（吉隆坡3日訊）銀行界消息指出，收入成長步伐跟不上房價，民眾可負擔能力逐漸減弱，售價介於25萬至45萬令吉的產業成為市場追逐目標，相信大眾市場熾熱行情將持續延燒，直到收入與房價差距收窄為止。
根據興業研究向部份銀行的詢問顯示，對於每月薪酬超過7千令吉的高收入群，家庭融資普遍門檻現達到淨薪酬的85%，而月收入少於3千令吉者貸款門檻則為65%，其餘收入介於兩者之間的貸款門檻則為75%。
32%家庭
收入介於2500至5000
收入介於2500至5000
“因此，若我們將大馬家庭收入和國家銀行信貸緊縮政策納入考量，不難發現市場現主要追逐售價介於25萬至45萬令吉的產業，因國內現有32%家庭收入介於2千500至5千令吉之間，僅符合相關價位的產業融資條件。”
興業表示，對於高檔產業市場，大馬現有25%家庭每月收入超過5千令吉，但相關產業市場的購買動力較為不穩定，容易受到經濟成長放緩等因素影響，而若潛在買家現擁有2項房貸，其融資比例也相對較低，也令情況雪上加霜。
2011年第四季房屋數據顯示，大馬整體住宅產業市場交易量持續成長，按年和按季擴張7.8%和2.1%，但交易量則因市場需求轉向低價產業出現萎縮，平均住宅產業價值按年和按季萎縮1.5%和1.3%。
興業研究指出，歸咎於過去2年市場游資推動房價飆漲，現大馬也出現其他區域國家面對的房屋可負擔能力問題，而隨著收入成長步伐跟不上房價，買家開始在2011年下半年將目標轉向售價介於25萬至45萬令吉的可負擔產業。
“我們相信大眾產業市場未來1至2年料延續動力，直到收入和產業價格差距收窄，強化民眾的可負擔能力為止。”
可負擔產業供應短缺
“更重要的是，可負擔產業供應短缺。
巴生河流域自2009年第三季起，新產業推介主要集中在每單位售價高達50萬令吉的高檔產業。”
全國產業資訊中心（NAPIC）調查顯示，2008年至2011年售價介於20萬至50萬令吉的中檔產業推介復合年增長率（CAGR）為負3.4%，而同期售價高於50萬令吉的中高檔產業顯推介則取得16.1%的CAGR增長。
無利可圖
少建“可負擔房產”
少建“可負擔房產”
興業認為，受低售價、策略地點土地匱乏、土地成本昂貴和低賺益，可負擔產業對許多產業發展商而言並無利可圖，因此縱有市場需求作為後盾，他們都對此興趣缺缺。
“我們接觸的許多發展商都沒高度曝露在相關領域，最高者僅佔總產業組合的10至20%，更有部份發展商提供‘鞋盒’（shoebox）公寓來壓低整體房價，但價格仍普遍高於每單位50萬令吉。”
興業補充，雖然發展商勉強壓低售價仍能保持賺益水平，但這將拖累銷售走低，加上部份發展商推介中低檔或低價產品，將令市場銷售競爭變得更為激烈。
目前，市場僅有華陽（HUAYANG，5062，主板產業組）為純可負擔產業發展商，普遍將產品售價定在每單位40萬令吉以下，策略性滿足市場需求。
市場資金充裕
國行政策料不放鬆
國行政策料不放鬆
另一方面，興業指出，國行數據顯示，繼今年2月取得按年和按月成長25%和35%亮眼表現後，3月住宅產業貸款批准按月成長19.4%，但按年萎縮3.7%，相信一定程度反映受抑制的產業市場需求。
“雖然國行收緊信貸措施證明有效，但市場流動性依舊充裕，相信在強勁流動性和貸款成長雙面夾攻下，國行年內料不會為現有緊縮政策鬆綁。”
興業表示，隨著買家轉向可負擔產業市場，許多發展商都不會從中直接受惠，其中今年首季銷售已普遍落後產業發展商目標，但基於銷售胥視產品推介時機，以及市場情緒可能在下半年復甦，因此現談論產業發展商無法達到銷售目標仍為時尚早。
“目前，許多產業股估值已經下跌，現以較重估淨資產值（RNAV）折價36%水平進行交易，其中部份主要產業股自開年以來已下滑5至7%，而UEM置地（UEMLAND，5148，主板產業組）以11%跌幅名列領域之冠。”
興業說，基於全國大選風險溢價提高、股票和產業市場前景仍不明朗，以及信貸收緊和經濟成長放緩將繼續對產業表現帶來陰影，對領域短期前景持續感到憂慮，維持領域“中和”評級不變。
